5 tipů, jak zjistit jakou hodnotu má moje nemovitost (díl 1.)

Trh s realitami se velmi rychle vyvíjí. To, co platilo před půl rokem, nemusí být už aktuální. A naopak, co platí dnes, může za měsíc nebo dva být úplně jinak. S cenami je to podobné. Pokud máte nemovitost oceněnou před pěti lety, pak je její cena v dnešní době někde jinde.

V současné době se ekonomice opravdu daří a to se projevuje jak v míře nezaměstnanosti, tak v celkovém životním stylu obyvatel. Hrubý domácí produkt podle odhadu ČSÚ ve druhém čtvrtletí roku 2018 meziročně vzrostl o 2,4 %. Odhad vychází z dat očištěných od cenových, sezónních a kalendářních vlivů.

A dobrý investor ví, že v době, kdy je ekonomická situace na vzestupu, je nejvhodnější doba svou nemovitost prodat. Poslední tři roky investicím do nemovitostí přály. V České republice loni přesáhly investice do komerčních nemovitostí 83 miliard korun. Také zhodnocení bytů v Praze od roku 2012 dosahovalo nadprůměrných čísel. Lidé, kteří koupili nemovitost před 20 roky, dnes mohou dosáhnout zhodnocení až desetinásobku. A za takové zhodnocení nemovitosti, jaké může mít činžovní dům pana Jana, kterou si popíšeme níže, by se nemusel stydět ani nejuznávanější investor na světě Warren Buffet.

Maximální zhodnocení nemovitosti s jistotou vysokého výdělku lze dosáhnout prodejem v době, kdy se kupní síle daří nejlépe. V tuto dobu totiž často převyšuje poptávka nabídku, což dává prodávajícímu jistou výhodu.

Jak tedy zjistíte, zda ten váš odhad nemovitosti je platný a odráží v sobě aktuální situaci na realitním trhu?

Ať nevypisujeme holá fakta, uvedeme to v příkladech. Pan Jan Novák, kterému je dnes 70 let, zdědil po svém otci činžovní dům. Je už tomu skoro 20 let. Ve svém věku se rozhodl, že by rád odjel z města a užíval si důchodu v domečku se zahrádkou někde v blízkosti města. Nemá však představu, jakou hodnotu má jeho činžovní dům dnes. Od těch dob se totiž jeho cena mohla zvýšit až na desetinásobek.

Jeho syn mu poradil, že právě díky dobrému stavu ekonomiky by měl činžovní dům prodat v tuto dobu. V hlavě se mu navíc honí myšlenka, která poukazuje na možnost, že může být ještě lépe. Proto i pan Novák přemýšlí, zda nemá s prodejem raději počkat. To, kterým směrem se ekonomika bude v následujících týdnech a měsících ubírat, nikdo neví. V ekonomice je jedna jistota. Tou jsou cykly, které se pravidelně opakují. Změny však nelze dostatečně dobře předvídat a připravit se na ně, jen s nimi počítat.

Pan Jan se nakonec rozhodl na nic nečekat a svůj činžovní dům prodat. Příběh každého z nás je však jiný. Životní osudy se mohou lišit, nebo naopak proplétat. Nedávno pan Novák při obědě zaslechl rozhovor dvou mužů, kteří se u pracovního oběda bavili právě o možnosti koupě komerční nemovitosti. Panu Novákovi tak v mysli vyvstala otázka, jaká je hodnota jeho činžovního domu dnes. O cenách na realitním trhu dnes nemá ani potuchy. Pojďme se na jeho činžovní dům podívat zblízka a v 5 tipech mu poradit, jak poznat hodnotu své nemovitosti. I když odhad nebude jako od profíka, poradíme vám, jak se mu co nejvíce přiblížit.

 

porta-clanek-1

5 tipů pro lepší odhad ceny nemovitosti

Při určení tržní ceny nemovitosti se zohledňuje její typ a parametry. Svou roli hraje také lokalita a samozřejmě nabídka a poptávka na trhu. Aby byl odhad dobrý, je nejvhodnější volbou zkombinovat hned několik metod.

Pokud se vrhnete do odhadu vaší nemovitosti vlastními silami, pak si připravte půdorysné plány a přístupy do katastru nemovitostí (zdarma), případně cenových map. V cenových mapách však naleznete jen přibližné ceny bytových jednotek a pozemků. My si o tomto způsobu nacenění povíme v dalších dílech našeho seriálu.

Čísla dnes vládnou světem a u odhadu nemovitosti tomu není jinak. Bez čísel se nikam nepohnete, proto si připravte půdorysné plány a blok, kde si vše pečlivě zaznamenáte. Co je důležité?

  • kolik m2 zabírá bytová plocha
  • kolik m2 patří nebytovým prostorám
  • velikost půdy v m2

Případně další plochu důležitou pro výpočet plochy domu.

Náš tip!

V případě, že nevlastníte půdorysné dokumenty, navštivte stránky katastru nemovitostí. Zadejte identifikační údaje vaší nemovitosti. Po vyhledání pak klikněte na mapu. Vyznačuje váš dům a parcelu. Pro výpočet plochy nebo obvodu svého domu pak stačí zmáčknout tlačítko měřítka (pravítko s čísly 1,2,3) a zvolit měření plochy nebo obvodu. Pro obvod domu změřte jen fialové plochy.

A jak na výpočet čisté plochy domu? Jednoduše za pomoci koeficientu.
Plocha domu x 0,75 x počet podlaží, bez podlaží, kde je půda = cca čistá bytová a nebytová plocha domu

Pozn. Jak vypočíst velikost a cenu půdy si zodpovíme v dalších dílech našeho seriálu.

 

Pro přibližně správný výsledek je důležité odhadnout velikost schodiště. Po vypočtení čisté bytové a nebytové plochy můžete pokračovat dále. Cenu bytových jednotek ve vašem okolí si můžete porovnat v cenových mapách. Údaje však nemůžete brát jako bernou minci, protože cena samostatného bytu je vždy výrazně vyšší než samotný součet všech bytů v domě. Pro přibližný odhad ceny činžovního domu je potřeba od ceny bytu za m2 odečíst 25 - 35 %. O tomto se více rozepíšeme v dalším díle našeho seriálu.

 

Zvažte následující kritéria.

 

Pohled očima investora

V tomto případě je třeba zvážit, jaký prospěch investorovi přinese koupě nemovitosti. V případě činžovního domu jde o investici do budoucna s jasným záměrem a budoucím ziskem. Je třeba se na prodej nemovitosti dívat očima investora. Vyplatí se mu koupě nemovitosti s ohledem na výnos z pronájmu?

 

Další náklady nad rámec koupě

Bude nemovitost potřebovat nějaké další investiční náklady? Například oprava střechy, výměna rozvodů apod? Jsou to důležité údaje, které budou investora zajímat a které mají vliv na cenu nemovitosti.

 

Porovnání s aktuálními údaji

Těžko se bude prodávat činžovní dům ve špatném stavu za stejnou cenu, kterou má sousední dům, ale s úpravami. Cena nemovitosti musí odpovídat reálné tržní ceně. Alfou a omegou je také lokalita dané nemovitosti. Jiná cena bude u komerční nemovitosti na okraji města a jiná zase v centru města s dostupnou veškerou občanskou vybaveností.

 

Počítat se skutečnými cenami nikoliv inzerovanými

Výše zmíněné údaje se dají vyčíst z cenových map. Pokud budete nemovitost odhadovat sami, zaplaťte si do nich přístup. Pokud nechcete využít cenové mapy, můžete nahlédnout do katastru nemovitostí. Aby byl odhad přesný nelze pracovat jen s cenami veřejnými získaných např. z prodejních serverů, ale s cenami skutečnými. Tedy těmi, za které se nemovitost skutečně prodala. V mnoha případech realitní kanceláře cenu nadhodnocují, aby vytvořili dojem slevy. Reálné ceny jsou tedy vždy nižší, než jsou ty inzerované.

 

Správný výběr odborníka

Některé kanceláře poskytují zdarma odhady nemovitostí. Dejte však pozor, kterou poradenskou kancelář si vybíráte. V případě činžovního domu si vyberte tu, která má s prodejem těchto nemovitostí zkušenosti a třeba již sama komerční nemovitosti vlastní. Jedná se přece jenom o komerční objekt, pro který platí jiná pravidla než pro prodej bytů a rodinných domů. Zkušený odborník vám dovede poradit a předejít tak mnohým nepříjemnostem.

 

Výsledná cena vlastnoručně spočítaného odhadu může mít odchylku +- 20 %. Avšak v případě činžovního domu se může reálně lišit i v řádech deseti milionů. Sami si tak musíte zhodnotit, zda vám vlastní odhad stačí. Jestliže máte zájem o zhotovení odhadní ceny vaší nemovitosti zdarma, spojte se s námi.

V příštím díle si povíme o tom, jak cenu určuje lokalita a jak zahrnout lokalitu do určení ceny nemovitosti.